利好“二套轉首套”人群

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9月7日上午，包括中國銀行、工行、農行、建行在內的四大國有銀行接連發(fā)布開展存量首套住房貸款利率調整的公告，對調整范圍、申請方式以及調整規(guī)則進行了詳細說明。

這也就意味著8月31日央行兩部門宣布的存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款可申請置換貸款調整利率政策，正式迎來了實質性的落地。

一位叫兮兮（化名）的購房者對表示，她去年9月份在北京貸款購買了一套二手房，由于當時北京“認房又認貸”還在實施，在不滿足首套標準的情況下，商業(yè)貸款按照二套的利率是5.35%。

“我的商貸一共是126萬，如果能二套轉首套，利率就可以變成4.85%，每個月可以少還約300元，25年就可以省下近9萬元。”不過，她表示，目前還在和銀行進一步溝通中。

貸款時滿足首套標準 銀行可主動下調

關于此次調整范圍，四大行給出明確的限定標準，貸款發(fā)放時間或合同簽訂時間需在2023年8月31日以前，并且發(fā)放貸款時已經被認定為首套住房。

如果貸款時為非首套房，目前貸款所在城市執(zhí)行“認房不認貸”政策后，已經符合首套住房貸款標準的，也可申請調整。

在調整方式上，根據(jù)各銀行的公告，如果貸款時歸為存量首套住房的，四大銀行將于9月25日起并主動進行批量下調，無需客戶申請，后續(xù)客戶可以在相關銀行掌上銀行、微信公眾號或貸款經辦行查詢進度。

“自動調整減少了百姓提出申請、銀行審核等流程，將讓利一次性給到百姓。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

值得注意的是，如果“二套轉首套”如需新發(fā)放貸款置換的，需要主動聯(lián)系貸款經辦機構。不過，不論哪種方式，調整后將于當日起按新的利率水平執(zhí)行，此前利息均按原合同利率水平計算。

對于商業(yè)銀行是否會跟進，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，“降低存量房貸利率可一定程度減緩居民提前還貸情況。隨著四大銀行公布降低存量房貸利率細則，其他銀行也將推動相關舉措落地，預計符合條件的存量房貸將相繼迎來下調，進一步釋放居民消費潛力。”

能有效降低月供 更利好“二套轉首套”人群

關于利率調整規(guī)則，各大銀行給出的內容幾乎相同，均需參考原貸款發(fā)放時間、發(fā)放時所在城市以及全國首套房貸利率政策下限。

以中國銀行為例：2019年10月7日（含當日）之前發(fā)放的貸款，如當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限高于LPR，則將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于LPR則將貸款加點幅度調整為LPR+0BP，如貸款利率低于LPR則不調整。

2019年10月8日（含當日）至2022年5月14日（含當日）發(fā)放的貸款，如當?shù)叵孪薷哂谌珖滋鬃》抠J款利率政策下限，則將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，則將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR+0BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

2022年5月15日（含當日）之后發(fā)放的貸款，如當?shù)叵孪薷哂谌珖孪蓿瑒t將貸款加點幅度調整為當?shù)叵孪蓿环駝t，如貸款利率高于全國下限，將貸款加點幅度調整為全國下限（即LPR-20BP），如貸款利率低于全國下限則不調整。

值得注意的是，如果當前執(zhí)行固定利率或采用基準利率定價的貸款，借款人需向銀行主動申請先轉換為LPR定價的浮動利率貸款，再按上述規(guī)則進行調整。

對于復雜的規(guī)則，易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進解釋稱：“現(xiàn)在絕大多數(shù)購房者的房貸利率都是按照“LPR+基點”的方式進行。此次改革的思路，其實就是把“LPR+高基點”調整為“LPR+低基點”。低基點的LPR，是指當前的LPR即4.2%。”

他進一步分析：2019年10月前購房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”；2019年10月-2022年5月期間買房的，其房貸利率重新定價規(guī)則是從“LPR+高基點”調整為“LPR+0基點”；2022年5月份后買房的，其利率重新定價規(guī)則為從“LPR+高基點”調整為“LPR-20基點”。

“2019年10月-2022年5月期間購房利率大概為6.3%。按照現(xiàn)在的規(guī)則，利率最低可以做到4.2%+0%=4.2%。如果按此計算，100萬貸款本金30年期等額本息，其原來總利息為123萬、月供6190元。而現(xiàn)在總利息為76萬、月供4890元。如此對比，總利息少支付47萬、月供即每月少還1300元。”嚴躍進舉例稱。

此外，李宇嘉也分析稱：“存量房貸中，80%是首套房貸款，其中2016年-2021年發(fā)放的貸款利率比較高，大約在60%左右，此次平均下調80個基點，對應存量房貸下調50個基點，減輕存量房貸月供的主體在500-1000元之間，能有效降低月供支出，溫和釋放被擠壓的生活消費。”

不過，在陳文靜看來，本次存量首套房貸利率下調更利好“認房不認貸”后，符合所在城市首套住房貸款政策的購房人群。她表示：“此前部分地區(qū)二套房貸利率加點數(shù)偏高，購房者購房時房貸利率甚至在6%以上。存量房貸利率下降有助于降低居民負擔，提升居民消費意愿。”

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