對于深圳市場而言，商務公寓一直是一個特殊的存在，但在存量時代下商務公寓到底會何去何從？

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深圳向港澳居民放松商用物業、商務公寓限購？

近日，市場傳出消息，深圳市非住宅類的商業辦公物業、商務公寓對港澳居民“放開”。更有媒體指出，深圳市住房公積金管理中心相關人士表示，政策是最近幾天才更新的，接下來會告知相關職能部門落地執行。與此同時，該中心負責審核購房資格與網簽備案，相關政策調整會否對外發布尚未明確，此外，本次放開的是港澳居民，不包括臺灣居民和境外人士，住宅的限購政策也未有變化。

7日下午，記者致電深圳市住房公積金管理中心，相關負責人表示正在對上述消息進行核查，截至發稿仍未正式回復。

有在售商務公寓項目的銷售經理表示，“港澳居民個人可以認購，但現在明細還沒有出來。”不過，記者也致電深圳市住建局，但截至發稿仍未獲得回復。

對于上述政策的相關進展，記者會持續追蹤。

商務公寓曾是投資客“狂歡”空間

根據2007年發布的《深圳市國土局關于規范境外機構和境外個人購買商品房的通知》，港澳臺地區居民和華僑只能購買一套用于自住的住宅類商品房。而境外機構和個人購買非自用房地產的，要遵循商業存在的原則，申請設立外商投資企業，取得營業執照后方可按照核準的經營范圍從事相關業務。也就是說境外機構和個人購買非自用商品房，必須要取得兩證，一個是《外商投資企業批準證書》，一個是《營業執照》，營業執照中要有房地產投資的營業范圍。

一位來自香港的購房者告訴記者，在同一個片區內，深圳的商務公寓價格往往只有住宅的六至七成左右，與香港房價相比，這些商務公寓的價格就顯得更加實惠，出租回報率也相對較高。“如果限購政策真的放寬，我會考慮買一套商務公寓來自住。”這位購房者如是說。根據美聯物業披露的數據，自年初香港與內地通關后，深圳樓市多項數據均顯現上升趨勢，買家對深港物業的查詢及訪客量均明顯上升。

深圳中原研究中心的數據顯示，2023年9月，深圳目前在售公寓項目高達74個，其中單價最高的為恒裕深圳灣，約每平方米15.3萬元，單價最低的為京基御景薈都，約每平方米2萬元。

由于不限購不限貸，商務公寓曾是投資客“狂歡”的空間。不過，深圳商務公寓的銷售情況一直都不如住宅市場，這和公寓的一些特性有關。

有購房者告訴記者，大多公寓的產權只有40年，且在學位申請上處于劣勢。盡管近年來政府鼓勵商務公寓通燃氣、轉民用電價，但很多公寓依舊是商水商電的收費標準，設計上的缺陷也會給居住帶來不便。此外，二手商務公寓交易還有稅費成本較高以及其他一些限制條件。據公寓銷售經理介紹，目前二手商務公寓的交易稅費要占到交易額的15%至20%。

而且商務公寓的去化難也一直是開發商面臨的難題，深圳中原研究中心的數據顯示，由于2020年7月深圳商務公寓停止審批，近兩年商務公寓銷售量持續走低。今年只有4月和8月有新增商務公寓入市。

記者梳理發現，2020年7月深圳取消商務公寓土地審批；2021年3月，深圳市規劃和自然資源局公開征求《深圳市規劃標準與準則》局部修訂意見，刪除相應商業服務用地適建用途中“商務公寓”的描述。此外，深圳市住建局發布《關于商務公寓、宿舍配建燃氣管道設施問題的通知》，明確商務公寓、宿舍可以配建燃氣管道。至此，深圳商務公寓進入存量時代。

盡管深圳商務公寓進入存量房時代，但過剩的矛盾長期存在，有業內人士認為，增強商務公寓的居住功能有助于緩解商品住宅供應壓力。

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