諸葛數據研究中心監測數據顯示，2023年7月10個重點城市二手住宅掛牌量為158.63萬套，環比上漲0.92%，同比上漲47.96%。另據中指研究院數據顯示，2023年上半年全國法拍房掛拍套數新增30.4萬套，較上年增加19.7%；而成交套數僅有5.2萬套，成交量遠不及增長速度。

不難看出，7月份以來，全國二手房掛牌量、法拍房數量增速較上半年都有進一步提升的趨勢。而從青島二手房市場來看，二手房住宅市場價格持續走低，二手房掛牌量增速明顯。根據各個房產平臺的不完全統計已超10萬多套，當前二手房存量遠超需求量，也為法拍房帶來了一定沖擊。

(資料圖片)

法拍房激增 成交不高

法拍房，是指司法拍賣的房屋及不動產，其實質是司法執行過程中的一環。所謂“變成法拍房”一般是指債務人無法履行司法判決或仲裁裁決所確定的債務，司法執行機關，主要是執行庭，委托拍賣公司將債務人名下的不動產并將拍賣所得之款項扣除必要的成本和手續費及可能產生的稅費后，交由債權人優先受償。

一般來說，購買債權與參與法拍是兩個不同的程序。法拍是債權的實現的途徑，而購買法拍房也存在一定風險性。

對于法拍房，上海瀛泰（臨港新片區）律師事務所翁冠星律師提出了幾點注意事項，他指出：

1.是否已經取得產權證：關系到能不能過戶，是不是有二次稅費，優先選擇已經取證的。無證的需要考慮二次過戶的稅費成本；

2.房屋是否涉及刑事案件，如果是，結案之前可能不能過戶；

3.是否100%產權；

4.土地出讓性質：是否住宅用地，如果是劃撥可能涉及巨額稅費；

5.是否存在租賃：根據買賣不破租賃原則，如果房屋內存在長期租客，則存在拍下房屋后無法入住無法轉售的情況，而且實務中很多法拍房上的長期租賃都系原房東即債務人的惡意租賃，令拍下房屋的人防不勝防；

此外，他還建議，“購買法拍房時，要清楚賣方是個人還是公司、上次交易的價格及方式、水電物業欠費情況、房屋是否騰空，如現有人居住，可能過戶后無法入住，需要另案處理、調查是否為‘兇宅’、調查是否內已經有戶口等，最好通過實地看房確定房屋現值。”

值得注意的是，法拍房相對于市場上其他房源具有一定的價格起拍優勢，通常來說會比市場中的二手房起拍價格便宜，這也吸引了部分參拍人員。

同時，自2023年以來，全國二手房掛牌量持續走高，且這一狀況正在向一線城市與強二線城市蔓延。據中緯房研究院等聯合公布的《2023年1-6月全國司法拍賣房產情況分析報告》顯示，上半年全國法拍房掛拍量高達240,636套，比去年同期增長19.79%，其中住宅掛拍量達到145,200套。

翁冠星分析，“實務中，法拍房激增的原因有：無法還清住房貸款，即‘斷供’。斷供有主動斷供，例如房屋‘爛尾’，交房無期，貸款者選擇不再還款，這部分由于房屋尚未建設完成因此不存在‘法拍房’的法律后果。也有因失去收入來源導致被動斷供；企業及個人因各種原因無法履行債務的情形增多導致房屋被司法排賣；因為他人債務提供擔保、抵押，債務人‘跑路’而導致房屋被拍賣的情形增多。”

法拍房激增，而成交率卻并不高。據已知數據，上半年全國法拍房成交量為67182套，同比增長9.65%；成交金額同比增加5.64%。法拍住宅成交量為50,428套，成交率為34.73%?！胺ㄅ姆康募ぴ觯环矫?，會給購房人及拍賣公司同時造成調查、信息搜集等方面的壓力，使得買賣雙方信息進一步不對稱；同時也會導致法拍價格承受壓力，有可能使得房屋無法拍到其應有價格，進而影響債權人和債務人的利益?！蔽坦谛侵赋觥?/p>

二手房增量 房價下行

此外，據記者采訪了解，7月份以來，全國二手房掛牌量增速相較于上半年有明顯提升，二手房價連續三月呈現房價下行態勢。

8月15日，國家統計局發布了2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，7月份，一、二、三線城市二手住宅銷售價格同比分別下降1.4%、2.7%和3.5%，降幅比上月分別擴大1.0、0.3和0.1個百分點。

在全國二手房市場掛牌量增加，房價下行的大環境下，青島本地二手房市場掛牌量也呈現出上漲態勢，根據各個房產平臺的不完全統計已超10萬多套，在全國也屬于排名靠前。而二手房成交量卻相對穩定。

今年以來，青島市二手房以價換量，成交保持相對穩定。1-7月份二手房成交38375套。7月份以來，新房住宅成交降幅明顯，連續多個周回落到千套以下，被二手房反超。

據房天下青島公司總經理紀禮剛介紹，“青島市老破小問詢量很少，出售較為困難。其中，二手房成交仍以主城區改善為主。以6-7月份為例，主城區板塊成交占比超42%，賣一買一改善換房置業仍是主流?！?/p>

由此不難看出，二手房掛牌量增加受供需影響明顯，供大于求的矛盾日益凸顯，導致二手房市場出現“越賣越多”的現象。加之“量價齊跌”加劇了市場恐慌情緒，引發部分城市出現二手房拋售潮。

關鍵詞：