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2023年下半年拉開序幕，北京經(jīng)濟(jì)正在修復(fù)至正常增長(zhǎng)的進(jìn)程中，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)略有分化。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官?gòu)埇摫硎荆骸氨M管當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)挑戰(zhàn)仍存，但在貨幣政策的先行刺激后，愈多的政策積極信號(hào)有望帶來市場(chǎng)整體信心的改善。”

二季度，辦公樓市場(chǎng)租賃需求轉(zhuǎn)弱，全市整體租金再度下探。在投資市場(chǎng)，內(nèi)資自用型買家在二季度最為活躍，而機(jī)構(gòu)投資人仍持續(xù)關(guān)注長(zhǎng)租公寓、工業(yè)物流及產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)。餐飲租賃需求的提漲在二季度推動(dòng)零售地產(chǎn)市場(chǎng)整體進(jìn)入溫和復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，租金止跌企穩(wěn)。工業(yè)物流市場(chǎng)需求保持穩(wěn)健，但新增供應(yīng)小幅推高全市空置率。酒店市場(chǎng)在上半年實(shí)現(xiàn)快速?gòu)?fù)蘇，有望在暑期旺季釋放出更大的活力。高端住宅市場(chǎng)活躍度在寬松政策影響下實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步上升，二季度成交總量環(huán)比增長(zhǎng)48%。

隨著租賃需求走弱，全市整體租金進(jìn)一步下探。今年年初以來的市場(chǎng)復(fù)蘇趨勢(shì)并未延續(xù)，二季度租賃需求顯現(xiàn)疲軟態(tài)勢(shì)。僅有的部分搬遷需求受到了租戶方低預(yù)算的限制。當(dāng)前業(yè)主與租戶方的談判期拉長(zhǎng)，尤其是1,000平方米以上的大面積租賃需求。二季度，租賃成交的行業(yè)分布呈現(xiàn)更加多元化的趨勢(shì)。源自TMT行業(yè)的租戶貢獻(xiàn)了租賃成交總量的四分之一，其中游戲企業(yè)增長(zhǎng)趨勢(shì)更加顯著。從全市角度而言，即使在先前表現(xiàn)穩(wěn)定的CBD區(qū)域，問詢與帶看數(shù)量也呈明顯下降。區(qū)域業(yè)主正持續(xù)提供更靈活的策略以吸引潛在的租戶。

全市整體空置率略微收縮至10.3%，凈吸納量與一季度相比減少了三分之一。雖然二季度辦公樓市場(chǎng)退租趨勢(shì)有所緩解，但租賃需求的疲軟仍然導(dǎo)致全市范圍內(nèi)的凈吸收量十分有限。由于回填速度慢于預(yù)期，業(yè)主面臨較大空置壓力。全市甲級(jí)辦公樓平均租金持續(xù)處于下行通道，環(huán)比下降1.8%，同比下降4.0%。鑒于當(dāng)前的市場(chǎng)情況，即使針對(duì)500平方米以下的小面積需求，業(yè)主也開始提供可觀的租金折扣。“近期市場(chǎng)需求復(fù)蘇仍然受限，全市租金調(diào)整期或?qū)⒊掷m(xù)至2024年。“仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級(jí)董事張斯亮表示：“租金下行將進(jìn)一步推動(dòng)租戶方借助有利市場(chǎng)環(huán)境與業(yè)主進(jìn)行談判，有望爭(zhēng)取更加優(yōu)惠的租賃條款。”

二季度北京大宗交易市場(chǎng)以內(nèi)資買家自用需求為主，成交主要位于五環(huán)以外區(qū)域。家居龍頭企業(yè)居然之家（000785）集團(tuán)近期發(fā)布公告稱將收購(gòu)位于北四環(huán)奧林匹克區(qū)域的遠(yuǎn)洋未來廣場(chǎng)零售物業(yè)，總建筑面積約6萬平方米，收購(gòu)總價(jià)為人民幣19.63億元。

在自用型買家作為大宗交易主力的同時(shí)，長(zhǎng)租公寓、工業(yè)物流及產(chǎn)業(yè)園等物業(yè)持續(xù)吸引投資人目光。由于辦公樓租賃市場(chǎng)表現(xiàn)欠佳，近期北京的辦公樓投資需求稍顯疲弱。“市場(chǎng)博弈情緒有所減弱，但整體投資信心的恢復(fù)仍然需要時(shí)間。”仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)主管兼華北區(qū)負(fù)責(zé)人徐茜茜表示：“當(dāng)前， C-REITs相關(guān)資產(chǎn)更受投資人關(guān)注，C-REITs的擴(kuò)容有望繼續(xù)推高此類資產(chǎn)的投資活躍度。”

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