2022年，深圳地區(qū)生產總值同比增長3.3%，至32387.7億元，增速分別高于全國、全省0.3及1.4個百分點。其中，第三產業(yè)增加值達19956.2億元，同比增長2.4%。2023年第一季度，深圳經濟持續(xù)恢復，第一太平戴維斯今年一季度報告顯示，深圳寫字樓供應高峰再現，零售消費市場逐步回暖，住宅市場仍處于筑底修復階段。

(資料圖片僅供參考)

寫字樓供應高峰再現

租金增長承壓

報告顯示，今年一季度，深圳甲級寫字樓物業(yè)市場無新增供應，全市總存量仍為1005.7萬平方米。因信息技術、金融及交通等行業(yè)的企業(yè)辦公物業(yè)租賃需求持續(xù)釋放，全市空置率環(huán)比下降0.5個百分點，至24.4%。

但整體市場租賃需求恢復進程仍較緩慢，全市凈吸納量環(huán)比下降55%，至5.4萬平方米，僅為過去五年季均值的31.5%。業(yè)主延續(xù)讓渡租金以迎合市場需求、應對市場競爭，租金指數環(huán)比下降0.4%，同比下降3.8%，平均租金降至每平方米每月176元。

今年，深圳寫字樓市場或再迎供應高峰，全年供應面積預計達140.5萬平方米。其中，第二季度全市將迎來6個新項目入市，約為市場帶來41萬平方米甲級寫字樓供應。隨著經濟活動的穩(wěn)步恢復，源自信息技術、金融及專業(yè)服務行業(yè)的需求有望繼續(xù)增長并推動市場去化，但空前的新增供應體量將會致使全市空置率結構性上升。

第一太平戴維斯認為，供需結構問題將同步影響深圳甲級寫字樓市場資產表現，令全市平均租金延續(xù)下降趨勢。但隨著本地經濟及市場活躍度的提高，租金跌幅或將收窄。

零售消費市場逐漸回暖

租金指數企穩(wěn)回升

今年以來，深圳密集出臺促消費舉措拉動內需，全市社會消費品零售總額累積至9708.3億元，同比增長2.2%，增速居一線城市首位。

2023年第一季度，深圳萬象城(三期)開業(yè)，為市場帶來3萬平方米新增供應。季末，全市零售物業(yè)市場總存量升至約658萬平方米。源自新品牌的租賃需求仍恢復較緩，加之部分品牌陸續(xù)關閉經營欠佳門店，令多數項目錄得較大面積退租，全市季度凈吸納量跌至歷史最低值-4.8萬平方米。

與此同時，多數商圈空置率均有上升，全市空置率隨之環(huán)比上升1.2個百分點，同比上升2.2個百分點，至9.4%。多數業(yè)主秉持租金企穩(wěn)的態(tài)度以運營項目，減少租金再度下探的議價空間。少數優(yōu)質項目因客流及營業(yè)額提升而小幅上調租金，令全市平均租金環(huán)比企穩(wěn)回升。截至第一季度末，全市零售市場平均租金每平方米每月578.6元，租金指數環(huán)比微升0.1%，但同比仍降2.6%。

今年，深圳的零售市場將迎6個新項目入市，合計帶來74.9萬平方米新增供應。屆時，全市總存量將增至732.8萬平方米，同比擴張11.4%。

但同時可以看到，深圳消費市場正逐步恢復，居民線下消費意愿漸進提升，賦能本地商業(yè)地產市場活躍度、餐飲、休閑及娛樂、家居及生活方式等業(yè)態(tài)零售品牌的租賃活動的恢復。未來，深圳政府一系列促消費舉措及其它政策積極干預有望推動消費市場進一步復蘇，助力業(yè)主經營信心和全市平均租金加快回升。

住宅市場仍處于筑底修復階段

供求面積環(huán)比下降逾三成

受季節(jié)性因素擾動及購房者觀望情緒長期保持濃厚的影響，今年一季度，地產開發(fā)商推盤節(jié)奏仍趨于保守，市場供應保持低位。第一太平戴維斯報告顯示，深圳一季度住宅供應面積為73.6萬平方米，環(huán)比下降37.4%；供應套數達7689套，環(huán)比下降44.0%。

當前深圳一手住宅市場仍處于筑底修復階段，供應持續(xù)疲軟及嚴格的調控政策均對銷售市場產生重要影響。此外，季內8510套人才房配售亦吸納了部分剛性需求。在上述因素綜合影響下，深圳一季度住宅市場成交面積環(huán)比下降33.5%，至71.6萬平方米；成交套數環(huán)比下降39%，至7524套。

得益于宏觀政策的利好及信貸環(huán)境的改善，房企土拍意愿有望得以增強，新項目開工節(jié)奏及推盤速度料將進一步提升，新批預售速度亦將繼續(xù)加快，市場供應層面預計率先企穩(wěn)。隨著市場信心步入修復及改善階段，深圳住宅銷售市場需求有望于今年剩余季度逐步企穩(wěn)回升，持續(xù)受抑的剛性及改善性需求亦有望進一步釋放。

短期內，盡管市場成交活躍度有望逐漸回穩(wěn)，開發(fā)商仍面臨較大庫存壓力，多數項目仍將繼續(xù)加大促銷活動及優(yōu)惠力度。此外，鑒于第二季度待入市項目多位于非核心區(qū)域，深圳一手住宅成交均價預計波動下降。

第一太平戴維斯認為，今年內，為促進房地產市場平穩(wěn)發(fā)展并引導購房需求合理釋放，二手房指導價調整方案或將適時公布。同時，中央及深圳政府或將出臺更多金融措施提振剛需及改善性住房需求。

關鍵詞：