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樂居財經李禮5月17日，國信證券發布統計局4月房地產數據點評。

事項：

統計局公布2023年1-4月房地產投資和銷售數據。2023年1-4月，商品房銷售額39750億元，同比增長8.8%；商品房銷售面積37636萬平方米，同比下降0.4%；房地產開發投資35514億元，同比下降6.2%；房屋新開工面積31220萬平方米，同比下降21.2%；房屋竣工面積23678萬平方米，同比增長18.8%。另外，統計局此次在披露數據時指出，房地產開發投資、商品房銷售面積等指標的增速均按可比口徑計算。報告期數據與上年已公布的同期數據之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速。主要原因是：①加強在庫項目管理，對毀約退房的商品房銷售數據進行了修訂。②加強統計執法，對統計執法檢查中發現的問題數據，按照相關規定進行了改正。③加強數據質量管理，剔除非房地產開發性質的項目投資以及具有抵押性質的銷售數據。

國信地產觀點：1）商品房銷售額增幅持續擴大，以居住為核心需求的購房者信心正在修復，但城市間分化加劇；2）房地產開發投資降幅擴大，但房企到位資金有所改善，主要受益于銷售復蘇；3）開工降幅和竣工增幅均擴大，維持竣工端確定性高于開工端和銷售端的判斷；4）投資建議：當前時點，銷售復蘇已成趨勢（盡管是弱復蘇），優質房企業績復蘇近在咫尺，房地產開發投資降幅擴大，政策支持仍將延續，加之地產板塊估值和持倉均較低，地產股已經具備非常高的性價比。核心推薦具備復蘇彈性的標的：保利發展、金地集團、越秀地產。此外，維持竣工+30%判斷，建議布局地產鏈相關標的。5）風險提示：政策落地效果及后續推出強度不及預期；外部環境變化等因素致行業基本面超預期下行；房企信用風險事件超預期沖擊。

評論：

商品房銷售額增幅持續擴大，以居住為核心需求的購房者信心正在修復，但城市間分化加劇2023年1-4月，商品房銷售額39750億元，同比+8.8%，增幅較2023年1-3月擴大4.7個百分點；商品房銷售面積37636萬平方米，同比-0.4%，降幅較2023年1-3月收窄1.4個百分點。由于商品房除商品住宅以外還包括辦公樓和商業營業用房，后兩者不論是銷售額還是銷售面積在2023年1-4月均有超10%的同比跌幅；而商品住宅銷售額同比+11.8%，銷售面積同比+2.7%，實際恢復速度比商品房整體快。我們認為，以居住為核心需求的購房者信心正在修復。

2023年4月單月，商品房銷售額9205億元，銷售面積7690萬平方米，銷售均價1.2萬元/㎡，雖然由于報告期數據與上年已公布的同期數據之間存在不可比因素，不能直接相比計算增速，但對比近三年的單月絕對值，可觀察到4月單月銷售面積幾乎是歷史最低水平，而銷售均價則創下歷史最高水平。我們認為，主要是因為商品房銷售結構出現了比較大的調整。一方面，去年上海等東部主要城市受疫情影響，商品房銷售受阻，今年全面恢復。2023年4月，東部地區商品房銷售面積占全國比重為48%，而去年同期占比僅為38%。東部地區4月銷售均價1.6萬元/㎡遠高于其他地區，因此占比提升也拉高了全國4月銷售均價。另一方面，城市間分化愈發明顯，一二線核心城市商品房銷售仍能保持不錯水平，但一二線遠郊地區以及多數三四線城市銷售復蘇依舊緩慢，這種差異擴大也導致銷售均價結構性提升。

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