【資料圖】

導(dǎo) 讀

近半年以來，房企信用風(fēng)險(xiǎn)收斂，融資能力邊際改善，優(yōu)質(zhì)央國企頭部效應(yīng)凸顯。結(jié)構(gòu)上，銷售與拿地呈現(xiàn)分化，三四線需求修復(fù)任重道遠(yuǎn)。

摘 要

供給端：政策節(jié)奏趨緩，房企信用風(fēng)險(xiǎn)收斂，融資能力邊際改善，開工竣工出現(xiàn)背離。自2022年11月三支箭落地后，房地產(chǎn)政策發(fā)布頻率與力度有所下降。1）信用視角：中證地產(chǎn)債指數(shù)見底回升超7%；一季度地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)債超額利差大幅收窄，信用風(fēng)險(xiǎn)有所收斂；債券違約層面，22年起房企違約頻率增加，且多發(fā)生于高評級主體，23年4月違約金額有所回落。2）融資視角：一季度發(fā)債規(guī)模顯著增加，企業(yè)內(nèi)部造血回升-外部輸血好轉(zhuǎn)正反饋機(jī)制顯現(xiàn)，融資結(jié)構(gòu)分化明顯，民營房企融資持續(xù)承壓。3）經(jīng)營視角：竣工與銷售明顯回暖，新開工與施工修復(fù)力度較弱。

銷售與拿地：企業(yè)拿地意愿減弱，國企民企分化顯著。地產(chǎn)去金融化后，銷售的回暖難以有效拉動(dòng)拿地金額的提升，銷售-拿地正反饋機(jī)制不再明顯，近年來企業(yè)拿地金額累計(jì)同比持續(xù)下滑，反映房企投資保守，風(fēng)險(xiǎn)偏好仍處低位。企業(yè)結(jié)構(gòu)視角：優(yōu)質(zhì)央國企頭部效應(yīng)凸顯，民企在銷售端與拿地端均承壓較大。

需求端：政策持續(xù)發(fā)力，購房能力企穩(wěn)修復(fù)，購房需求釋放。居民端刺激政策主要圍繞降低購房門檻與購房成本展開。1）購房能力：居民可支配收入增速企穩(wěn)，但修復(fù)速度落后于商品房價(jià)回升速度，居民對于房價(jià)上漲預(yù)期改善。2）量價(jià)關(guān)系：近期國內(nèi)商品房銷售呈現(xiàn)“價(jià)在量先”態(tài)勢。成交面積區(qū)域分化，一二線有韌性，三線相對低迷。3）庫存角度：一季度廣義存量與出清周期均大幅下跌，企業(yè)去庫壓力顯著減小。

“停貸”跟蹤：負(fù)面影響日漸消退。2023Q1，二線停貸樣本城市商品房成交面積（加權(quán)平均）相對去年6月環(huán)比跌幅連續(xù)兩月降幅縮窄；發(fā)生停貸事件的城市除青島外成交面積均有顯著回升，“停貸”負(fù)面影響日漸消退。

風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果不及預(yù)期；需求端修復(fù)不及預(yù)期。

正 文

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