文/樂居財經徐酒眠

新元肇啟，歲序更新。

元旦收假回來的第一天，新大正（002968.SH）張貼出一筆7.88億元的投資訂單，啟封了2023年物管行業(yè)的收并購序章。

(資料圖片)

而回望過去的2022年，物業(yè)資本市場回歸理性，上市物企收并購擴張趨向謹慎。

事實上，收并購退潮的信號，在2021年底就開始釋放了。彼時，多位物企掌舵人發(fā)聲稱要減少收并購；保利物業(yè)、新希望服務等，更是直接下調了用于收并購的募集資金比例。

37單交易、118.15億元。從上市物企交出的這張2022年成績單來看，收并購市場整體上確實是降溫了。一方面，發(fā)生的收購事項與所涉交易金額較2021年猛減；另一方面，退單戲碼頻頻上演，多宗官宣過的交易“告吹”。

但與此同時，央企、國資物業(yè)股收并購活躍。“民退國進”的大戲中，不僅有華潤萬象生活晉升為新科“并購王”，還有上市7年多的中海物業(yè)首次展開物企標的收購行動。

值得一提的是，關聯(lián)地產債務壓力下，物企收并購交易，也在成為反向“輸血”房企的一條路徑。不過，過去的2022年，已有不少物企通過停關聯(lián)交易喊出“獨立宣言”。

37筆、118.15億元

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，剔除明確宣布終止的交易，2022年，上市物企通過公告和中期報告披露了交易金額的收并購，共有37筆，涉及總金額約118.15億元。

其中，10億元以上的大額收并購，共4筆；10億元之下但超過1億元的收購，共有13筆；千萬級別的交易，則有14筆；余下6筆，均為百萬級別的收購。

與上一年相比，收并購頻率和總額都有所下降。

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，在2021年，上市物企發(fā)起的收并購超過百起，其中未公告的收購案至少46起，通過公告披露相關交易信息的68起，而公告之后終止交易的收購案3起。

剔除以上，2021年全年上市物企發(fā)起的收并購達65宗，涉及總金額約341.95億元。

與此同時，大額收并購交易減少。

2022年上市物企收并購交易中，最大的一筆訂單是碧桂園服務收購中梁物業(yè)93.76%股權，雙方厘定的代價為不高于31.29億元代價。其次是華潤萬象生活收購中南服務，總對價24.85億元；而其收購禹洲物業(yè)、祥生活服務的總代價，則分別為10.58億元、10.37億元。

而2021年超過1億金額的收并購共有31起。其中，7宗交易金額在10億以上，碧桂園服務包攬了3宗，恒大物業(yè)、融創(chuàng)服務、合景悠活、世茂服務（現(xiàn)已宣布終止），4家物企各自貢獻了一宗。

“并購王”易主

2022年上市物企收購榜中，華潤萬象生活風頭十足。

一月份，華潤萬象生活連續(xù)下單禹洲物業(yè)和中南服務，四月份又拿下了四川九州千城物業(yè)；下半年，其又攬入了祥生物業(yè)。4筆收購，總耗資超過46億元，占據(jù)了2022年上市物企收購總金額的近4成。

作為花錢最多的上市物企，華潤萬象生活擠下碧桂園服務，登上2022年物企“并購王”寶座。

華潤萬象生活在收并購牌桌上豪擲46億，與其央企商管物業(yè)股身份脫不開關系。

眾所周知，相對于民營企業(yè)，央企、國資往往更具有高信用和高穩(wěn)健發(fā)展的特性，因而也更具備抗風險和抗周期的特性。

過去的2022年，民營物企受關聯(lián)地產牽連，一個又一個走上“賣身救父”的道路。而“國家隊”物企，卻一改往日保守作風，在并購市場展現(xiàn)出了兇猛的一面。

據(jù)樂居財經《物業(yè)K線》統(tǒng)計，2022年，中海物業(yè)、華潤萬象生活、招商積余、金茂服務4家央企上市物企，以及京城佳業(yè)1家國資上市物企，共發(fā)起了9筆收并購交易，涉及金額合計約61.19億元，占2022年上市物企收購總金額的一半以上。

2022年初才完成上市的金茂服務，通過北交所的公開掛牌程序，以4.5億元投得了首創(chuàng)置業(yè)旗下首置物業(yè)100%股權。

此外，招商積余也在收并購市場表現(xiàn)尤為活躍。2022年6月16日，招商積余宣布5.36億元收購新中物業(yè)67%股權；11天后，6月27日，招商積余又通過注資的方式，間接收購了深圳市匯勤物業(yè)管理65%的股權，總代價4.36億元。

值得注意的是，央企物業(yè)股保利物業(yè)并沒有跟上步奏，2022年其收并購依然“掛零”。

退單戲碼頻演

2022年，上市物企收并購擴張趨向謹慎，多筆訂單宣布終止。

據(jù)樂居財經不完全統(tǒng)計，2022年內，上市物企至少叫停了4筆收購交易，其中不乏2021年公告的收購單。

2022年5月24日，金科服務公告，其兩天前與佳源國際控股及其全資子公司創(chuàng)源控股有限公司簽訂框架協(xié)議，擬收購佳源服務控股有限公司4.5億股普通股，相當于佳源服務所有已發(fā)行股份約73.56%。

然而，事情并未朝著公告的內容進行。距離收購公告發(fā)出23天后，2022年6月16日晚間，金科服務、佳源服務和佳源國際同時宣布，金科服務擬收購佳源服務的的框架協(xié)議已經終止。

除了兼并上市物企的計劃終止之外，金科服務與關聯(lián)方金科股份2022年內簽訂的收購協(xié)議，也有一部分被叫停。

2022年11月，金科服務公告，經考慮相關盡職調查結果后，決定不再與金科股份簽訂收購余下5項托兒所物業(yè)的最終協(xié)議。

而根據(jù)原計劃，金科服務將從金科股份手中收購總計43項托兒所物業(yè)，總對價2.71億元，而金科服務最終只對其中38項托兒所物業(yè)完成了收購。

叫停關聯(lián)交易的還有寶龍商業(yè)。其2022年5月宣布，擬斥資8.68億元收購寶龍控股位于上海的一處辦公大樓。然而，收購公告次日，寶龍商業(yè)股價跌去24.29%。

市場反對聲不斷，不到一個月，6月初，寶龍商業(yè)宣布收購終止。

2022年末的最后一個月，世茂服務宣布終止收購世茂股份旗下的上海世茂物業(yè)管理業(yè)務。據(jù)悉，這筆關聯(lián)收購買賣協(xié)議在2021年12月簽訂，涉及交易金額16.54億元。

此外，值得一提的是，花樣年在2021年7月宣布12.55億元收購綠地控股旗下綠閔物業(yè)的交易，也在2022年內正式告吹了。

關鍵詞： 交易金額 金科股份 框架協(xié)議