西安市三度加碼樓市調(diào)控，調(diào)控方式從監(jiān)管端和開發(fā)端，轉(zhuǎn)向了土地端和金融端。

西安市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(下稱《通知》)。

多名業(yè)界人士認(rèn)為，近期，西安市接連為樓市“打補(bǔ)丁”，是為了達(dá)到監(jiān)管層督導(dǎo)工作的效果，進(jìn)一步遏制房地產(chǎn)市場的炒作和過熱現(xiàn)象。

根據(jù)住建部消息，住建部副部長倪虹曾在兩會(huì)后帶隊(duì)赴四川省成都市和陜西省西安市調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作。期間，倪虹強(qiáng)調(diào)，要深入貫徹落實(shí)“兩會(huì)”精神，保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，確保實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)，著力解決新市民住房突出問題。

隨后，成都、西安相繼升級(jí)了樓市調(diào)控。

一月內(nèi)，調(diào)控三次

截至目前，3月內(nèi)，西安市已三度升級(jí)了樓市調(diào)控。

與前兩次調(diào)控手段不同的是，最新調(diào)控政策著重強(qiáng)調(diào)了住房與人口、土地供應(yīng)和金融信貸的協(xié)同效應(yīng)。

同時(shí)，在需求端抑制樓市“虛火”的同時(shí)，也加強(qiáng)了住宅用地供給。根據(jù)《通知》，西安市商品住宅用地供應(yīng)總量年均增長20%以上。

廣東市住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財(cái)經(jīng)，當(dāng)前，伴隨樓市熱度從一線城市傳導(dǎo)給二線城市，二線城市也紛紛接棒調(diào)控。日前，住建部已對(duì)杭州、成都、西安等多個(gè)二線熱點(diǎn)城市進(jìn)行督導(dǎo)。在此背景下，西安及時(shí)收緊調(diào)控，顯然是參考并借鑒了其他城市的做法，尤其是成都的做法，以期達(dá)到監(jiān)管層的要求。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2月份，西安新房價(jià)格環(huán)比上漲0.8%，二手房價(jià)格環(huán)比上漲0.9%，漲幅居于二線城市前列。

根據(jù)《通知》，西安市進(jìn)一步加強(qiáng)了“限售”、“限購”政策。一方面，延長了“限售”時(shí)間，另一方面，將“限購”人群延伸至新市民和剛需群體。

在“限售”方面，《通知》明確，在住房限購區(qū)域內(nèi)，商品住房買賣合同網(wǎng)簽備案滿5年且已辦理《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》、二手住房《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》辦理滿5年的方可上市交易。

而此前，在商品房買賣方面，西安市執(zhí)行的是“滿3滿2”的政策，即新商品住房網(wǎng)簽合同滿3年、二手房取得不動(dòng)產(chǎn)登記證滿2年后，才可上市交易。

至此，新政將“限售”年限延長至5年。

李宇嘉認(rèn)為，在二線城市中，西安的限售政策相對(duì)較為嚴(yán)格。而政策鼓勵(lì)買，不鼓勵(lì)賣，也彰顯了西安市仍希望其樓市保持一定的活躍度。

在“限購”方面，對(duì)于“新市民”，《通知》規(guī)定，對(duì)于從市外遷入本市戶籍的居民家庭在住房限購區(qū)域購買商品住房或二手住房的，須落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅(退役軍人、經(jīng)批準(zhǔn)引進(jìn)的各類人才除外)。

對(duì)于剛需群體，《通知》規(guī)定，將“剛需家庭”無住房轉(zhuǎn)讓記錄的年限要求調(diào)整為購房前48個(gè)月。

之所以加強(qiáng)戶籍限購，在李宇嘉看來，因?yàn)槲靼猜鋺糸T檻較低。作為西北的中心城市，西安市集聚人口的潛力非常大，也是近期當(dāng)?shù)胤績r(jià)暴漲的主要原因。“因此，對(duì)于落戶買房的，也要進(jìn)行限購，這樣可以更好控制市場情緒。一般來說，新市民落戶一年后買房的相對(duì)少，透過西安的樓市新政，不難看出，很多買房者可能就是投資客。”

值得注意的是，根據(jù)新政，在家庭購房套數(shù)和限購區(qū)域方面，西安并沒有做出調(diào)整，仍按照原政策執(zhí)行。

建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制

繼22個(gè)城市推出供地“兩集中”計(jì)劃后，在此次的新政中，西安市也明確，建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制、調(diào)整供地節(jié)奏、每年按照季度集中出讓土地。

事實(shí)上，今年以來，北京、成都、湖州等多個(gè)城市均提出了房地聯(lián)動(dòng)的概念。而在政策文件名中提及“房地聯(lián)動(dòng)政策”，西安市是第一個(gè)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這表明土地端的調(diào)控是今年房地產(chǎn)調(diào)控的一個(gè)重要變化，也是此次西安樓市新政的一大重點(diǎn)。

他還認(rèn)為，西安的“房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制”包括了三方面：第一、供地規(guī)模要增長，尤其是要結(jié)合城市發(fā)展、人口流入、住房庫存等因素進(jìn)行供地安排，真正吻合住房需求;第二、品質(zhì)要求成為土拍中需要導(dǎo)入的內(nèi)容，在強(qiáng)調(diào)限房價(jià)、競地價(jià)等內(nèi)容上，定品質(zhì)成為當(dāng)前政策關(guān)注點(diǎn)，這也是房企后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)所需要注意的內(nèi)容;第三、落實(shí)集中供地政策，尤其是違法“三道紅線”要求的房企將沒有拍地機(jī)會(huì)。

《通知》顯示，每年一季度，發(fā)布本年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃和存量住宅用地信息，穩(wěn)定土地市場預(yù)期;每年按季度集中發(fā)布住宅用地出讓公告，集中組織國有建設(shè)用地公開出讓。存在重大失信行為、超出“三道紅線”管理要求的競買人，不得參與土地競拍。

對(duì)于本輪樓市熱度從一線城市傳導(dǎo)至二線城市的現(xiàn)象，李宇嘉認(rèn)為，考慮到大面積調(diào)控政策的落地、金融監(jiān)管的強(qiáng)化、資金違規(guī)流入樓市的監(jiān)控加強(qiáng)等因素，一二線熱點(diǎn)城市“量價(jià)齊升”的現(xiàn)象不太可能蔓延至廣大的二三線城市。

他進(jìn)一步指出，目前，全國范圍內(nèi)，商品房市場已經(jīng)開始觸頂。2021年，全國樓市大概率呈現(xiàn)高位徘徊的走勢。與此同時(shí)，此前，由于投資客，特別是外地炒房客集聚，導(dǎo)致房價(jià)高漲的城市和片區(qū)，在本輪調(diào)控下，可能會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下跌的情況。

關(guān)鍵詞： 西安 樓市調(diào)控