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“帶押過戶”開閘,樓市要起飛? 環球資訊

時間 : 2023-04-11 08:53:06來源 : 地產銳觀察

3月30日,自然資源部、銀保監會發布了《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》,明確全面推進“帶押過戶”。

緊跟著,3月31日,北京四部門聯合發布通知,正式啟動二手房交易“帶押過戶”模式。另據自然資源部介紹,自去年試點以來,全國已有15省100多城開展了“帶押過戶”。


【資料圖】

那么,推行二手房“帶押過戶”,有哪些好處?對房地產市場又會帶來怎樣的影響?

01 地產銳觀察

什么是“帶押過戶”

所謂“帶押過戶”,就是被抵押房產在轉讓時,不需要先還清銀行房貸、解抵押,就可以直接完成過戶,并發放新的貸款。

需要注意的是,"帶押過戶"需滿足一定的條件,比如北京明確:

1)必須是個人名下的住房;

2)房產在北京的銀行僅存在一次有效抵押,被多次抵押的無法操作;

3)賣方房產未結清的貸款為個人住房商業貸款。如是組合貸,公積金貸必須已結清;

4)買方是全款買房,或者是申請個人住房商業貸款購房。

02地產銳觀察

“帶押過戶“有啥好處

從字面上很容易理解,推行“帶押過戶”可縮短二手房交易周期,提高交易效率;同時,能提高交易安全性;重要是,能降低二手房交易成本。

?效率:

此前,房貸未結清的二手房,轉讓時需要經過賣方還清房貸、解抵押、過戶、買方再抵押、銀行批貸等流程,辦理周期通常需要2-3個月。

而推行“帶押過戶”后,整個交易周期被大大縮短。

比如,自去年9月推行“帶押過戶”的合肥市,只要提供貸款的銀行同意配合,3個工作日內就可發出新的產證,走完過戶流程。

再比如武漢市,從去年11月起開啟推行二手房“帶押過戶”政策推行后,過戶登記、二次抵押登記、原抵押注銷登記等流程可一并申請、無縫銜接辦理,僅需半天時間就可全部完成。

?省錢:

此前二手房賣方需要先還清銀行房貸、解抵押,很多人為籌措資金,會選擇用“過橋貸”,成本一般為過橋資金的1%。找第三方牽線,還需要交一筆服務費(約0.05%-0.1%)。

推行“帶押過戶”之后,這些錢就可以省了。

另外,北京版“帶押過戶”通知明確,辦理過程中,無須第三方機構提供擔保或其他服務,銀行不得因辦理“帶押過戶”向客戶收取額外擔保費或服務費。

?安全:

此前二手房交易時,一種情況是需要買方墊資,即買方先給賣方提前支付一筆錢,幫助賣方籌錢結清房貸,過程中存在賣方拿錢跑路的風險。

賣方籌措資金用“過橋貸”時,還需要將房本、銀行卡、身份證等材料放在過橋機構質押,過程中也可能存在不可控風險。

而推行“帶押過戶”模式后,這些風險就都不存在了。

03地產銳觀察

“帶押過戶“會帶動樓市?

按照兩部委所發通知,將推動“帶押過戶”在省會城市、計劃單列市率先實現,并逐步向其他市縣拓展。

這幾天,多地和金融機構積極響應,除了北京外,3月31日,東莞市住建局也發布通告,定于4月3日起開展二手房“帶押過戶”業務。

那么,推進“帶押過戶”會不會進一步提升二手房市場行情呢?

按道理,目前房貸利率相較存量房貸有較大的利率差,“帶押過戶”會進一步降低換房成本,應該會促進二手房交易活躍度。

但是,也需要考慮落地執行中遇到的一些問題。

比如,如果買家選擇和賣家按揭貸不同的銀行借貸,即跨行辦理再抵押,原按揭貸銀行就會損失一筆“優質資產”,它會不會配合?

再比如,以北京為例,賣房客戶通常都是“賣一買一”的改善型客戶,或以舊換新,或以小換大,或以遠郊換核心。而北京二套比例高(普宅60%,非普80%),可能很多人賣了一套房子后到手的資金,還不夠換房的。

并且,目前多地二手房掛牌量維持在高位。據鏈家平臺,2月北京、佛山等十余城二手房掛牌量超過10萬套,蘇州、南京、天津、重慶的掛牌量突破了15萬套。

這意味著,如果想促進二手房交易持續回暖,促進社融中的居民中長期貸款(即按揭貸款)增長,政策還應該從降低買方交易門檻及交易成本的角度,多進行考慮,比如降低比例及交易稅費。

綜上,“帶押過戶”能在多大程度上提高二手房交易行情,進而帶動一手房市場,還需要進一步觀察。

同時說明,視市場走勢,一線城市及部分二線城市仍然有進一步釋放住房需求的政策余量。對后市,或不用太悲觀。

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